Comprar Una propiedad

La compra de una propiedad en Mallorca debe ser un proceso divertido y emocionante.

Aquí, en Unique Mallorca, nuestro objetivo es cuidar de usted durante toda la experiencia – llevándole de la mano hasta el final y brindándole cuanta ayuda sea necesaria, asegurándonos de que disfrute del proceso de compra de principio a fin.

Para ayudarlo a convertirse en el nuevo propietario de una propiedad, hemos reunido la guía a continuación para compartir algunos de nuestros consejos y sugerencias. Esta información debería ayudar a que todo fluya sin problemas de principio a fin:

Permítanos manejar todos los detalles para que no tenga que

1. Trate de no trabajar con una gran cantidad de agentes inmobiliarios. Será más fácil y menos confuso para usted si es capaz de hacer una selección de agencias con las que quiere trabajar. Muchas agencias inmobiliarias tienen las mismas propiedades en sus libros, y por ello le darán opiniones contrapuestas acerca de diferentes zonas de la isla, con el fin de competir entre sí. Le aconsejamos que base su selección en la confianza y la calidad de servicio. Debe preguntarse; ¿Cómo de bien me comunico con mi agente inmobiliario?, ¿puedo contar con ellos para escucharme y tener en mente sus intereses en todo momento?, ¿tienen experiencia en su campo y son capaces de seleccionar las propiedades que se mejor se adaptan a sus necesidades, cómo de fiable es su información?
2. Trate de explicarle a su agente inmobiliario su estilo de vida y destacar qué características de la propiedad son importantes para usted. Cuanta más información tenga sobre usted y su familia, más fácil será su trabajo y más probable es que le encuentren una ubicación y una propiedad que encaje a la perfección con sus necesidades.
3. Conozca sus finanzas.Antes de empezar, es fundamental conocer los límites de su presupuesto. Hacer algunos cálculos realistas sobre cuánto puede gastar sin someterse a presión extrema o riesgo. Esto significa la comprensión de los costes de compra involucrados (su agente inmobiliario puede proporcionarle esta información), sabiendo la cantidad de financiación requerida como depósito de la hipoteca, la obtención de información acerca de las opciones de hipotecas disponibles para usted – las tasas de interés, los plazos de los préstamos y la documentación necesaria para solicitarlos. Tener esta información será de vital importancia en las primeras etapas. Compartirla con su agente inmobiliario le permitirá saber qué propiedades le pueden mostrar – a veces una fantástica propiedad puede parecer que está más allá de su alcance, pero con la negociación y asistencia hipotecaria correctas, algunas veces este no es el caso.
4. Comience a buscar. Cuantas más propiedades visite, mayores serán sus posibilidades de encontrar su hogar perfecto. El uso de agentes inmobiliarios que tengan conexiones le hará la vida mucho más fácil y le dará acceso a muchas bases de datos de propiedades, simplemente yendo a una oficina. Pregúntele a su agente inmobiliario sobre esto.
5. Trate de no visitar demasiadas propiedades de una sola vez. Entendemos su impaciencia y que, a veces, puede que desee ver tantas propiedades como le sea posible y en el menor tiempo posible. Aunque nos complace satisfacer este deseo, le recomendamos que modere el ritmo, y que se dé el tiempo suficiente para ver cada casa y digerirla completamente. Esta estrategia evita la confusión y aleja muchas presiones. A veces, si está de visita para un viaje específico a la isla, y sólo tiene un par de días, entendemos que este calendario más tranquilo y más relajado no es una opción. En este caso, debe contactar con su agente inmobiliario muy de cerca antes de llegar y establecer un calendario de visitas que maximice su tiempo y asegure que ningún minuto va a desperdiciarse.
6. Cuando esté visitando casas, la primera visita debería centrarse en obtener una idea general de la propiedad. Considere la ubicación, el tamaño y la distribución; ¿Qué les conviene a usted y su familia? Desde su selección inicial, puede sentarse con su agente inmobiliario y repasar los pros y contras de cada casa, haciendo una lista secundaria de propiedades candidatas a una segunda visita. Se aconseja tomar notas a medida que avanza en las visitas, sobre todo si tiene un horario apretado y una gran cantidad de propiedades para visitar.
7. Haga muchas preguntas. Cuando usted visita una propiedad por segunda vez, debe examinar la casa o apartamento a un nivel mucho más profundo. Busque posibles reformas que tal vez quiera emprender. ¿Qué mejoras son esenciales y cuáles son sólo estéticas? Factores que creemos usted debería comprobar: –
   • Mallorca tiene un clima muy húmedo y ocasionalmente las casas pueden tener problemas de humedad. Debe buscar signos reveladores y discutirlos con su agente inmobiliario. Recuerde que debe mirar dentro de los armarios y comprobar las esquinas, las de los techos y las esquinas inferiores, dentro y fuera de la propiedad.
   • Averigüe qué áreas de la propiedad tienen sol y cuales no ¿Cómo se adaptan a su estilo de vida?
   • Pregunte por zonas totalmente legalizadas de la propiedad. ¿Están incluidas todas las áreas construidas en la escritura oficial y en los planes originales de la propiedad?
   • Revise la presión de agua en toda la propiedad – no se olvide de las duchas, así como de los desagües.
   • Encienda las unidades de calefacción y aire acondicionado, compruebe los controles de termostato y otros electrodomésticos, como frigoríficos y lavavajillas etc. Asegúrese de que funcionan correctamente, si es posible déjelos funcionando mientras los observa, para asegurarse de que permanecen encendidos.
   • Pida copias de las últimas facturas de servicios públicos, las facturas de impuestos y/o gastos de comunidad. Busque irregularidades o cantidades excesivas – por ejemplo, facturas elevadas de agua podrían indicar una fuga en alguna parte de la propiedad. Cualquier material que usted pueda adquirir con respecto a las normas y reglamentos de la comunidad también le puede proporcionar información importante que puede influir en la selección final de una propiedad.
   • Si va a comprar un nuevo hogar, usted debe obtener más información sobre el constructor, ¿tienen muchas propiedades en venta en la isla? ¿Han hecho muchos proyectos anteriores y se ofrecen garantías y un adecuado servicio post-venta?

No debe tener miedo de expresar sus inquietudes y preguntas a su agente inmobiliario. Estamos aquí para ayudarle y asegurarnos de que tiene todos los datos que necesita para tomar una decisión plenamente informada sobre la propiedad que desea.

Una vez que haya seleccionado una propiedad o propiedades con las que desea continuar, su agente inmobiliario discutirá con usted la estrategia de negociación y las escalas de tiempo. Hay muchos factores que pueden influir en el precio final, cada caso es diferente y se maneja de forma muy personal. La negociación es una de las partes más delicadas del proceso de compra y debe ser manejada con mucha habilidad y finura política. Aquí es donde nuestra vasta experiencia se convierte en un valor incalculable. Usted debe sentirse del todo cómodo a la hora de trabajar de cerca con su agente inmobiliario y darnos confianza para trabajar en su nombre – asegurar la propiedad o propiedades a los precios más competitivos que creamos que se pueden lograr.

Una vez haya encontrado la propiedad perfecta tendrá que pasar a la siguiente etapa. Aquí encontrará una guía paso a paso del proceso de compra en Mallorca. No dude en preguntar a cualquiera de nuestros agentes con experiencia si encuentra otras preguntas sobre esta guía.

Seleccione un asesor jurídico

En Unique Mallorca siempre recomendamos la asistencia de un abogado que esté plenamente cualificado y con experiencia en Derecho de la Propiedad en España. Usted puede elegir su propio representante legal independiente, o solicitar referencias de fuentes locales. Una vez nombrado, su abogado será capaz de asegurarse de que las cosas se muevan más rápidamente, ya que tiene el conocimiento y la capacidad de manejar todo en su nombre y garantizar que están siendo aconsejados correctamente desde el principio.

Tenemos varios abogados excelentes que podemos recomendar – todos pertenecen a los despachos de abogados más reputados de Mallorca. Le podemos ofrecer un equipo legal que hable bien su lengua materna y que se asegurará de que las cosas vayan tan bien como sea posible, para que se mantengan informados, al día y con las cosas claras sobre todos los pasos importantes que le esperan.

Prepárese para reservar la propiedad

Tras la confirmación del precio de venta acordado, su abogado llevará a cabo búsquedas en el registro de la propiedad y completará otras verificaciones esenciales de antecedentes de la propiedad. Tendrán que asegurarse de que la propiedad que usted está comprando está libre de cargas, deudas o complicaciones legales que puedan suponerle problemas en el futuro. A continuación, confirme los términos de la compra por escrito, para que usted y el vendedor tengan una comprensión clara de su posición.

Tasación independiente

Si usted solicita una hipoteca, el banco normalmente llevará a cabo una tasación de la propiedad para sus propios registros. Si no es el caso, puede utilizar un inspector independiente. Pida a su banco, abogado o agente inmobiliario que le recomiende uno. Si tiene la propiedad tasada, debe hacer esto antes de pagar su depósito o asegurarse de que el contrato de arras (ver más abajo) expone que será tasada.

Intercambio de contratos privados- el “Contrato de Arras”

Una vez que todo esté acordado y entendido, su abogado preparará un Contrato de Arras. Para los contratos sencillos esto puede pasar de forma relativamente rápida, en 10 días, pero puede tomar mucho más tiempo. Si la venta tiene muchos términos y condiciones, el contrato tardará más en estar terminado Este «contracto de Arras» detallará todos los términos acordados previamente en su oferta y las condiciones de venta y también debe incluir la fecha (de mutuo acuerdo entre usted y el proveedor) para la firma ante Notario.

En España, a partir del intercambio y la firma del contrato de arras, es una práctica estándar para el comprador (usted) pagar el 10% del precio de compra. Se trata de un depósito no reembolsable, y no recibirá este dinero si decide no completar la venta. Este «depósito» lo mantiene un abogado. Si el proveedor no completa o cumple con su parte del contrato de arras, entonces está obligado a devolverle el depósito del 10% a usted, el comprador, y pagar un 10% adicional por daños y perjuicios.

Aquí le enumeramos algunos factores importantes que su abogado debe comprobar antes de permitirle firmar un contrato de arras:

• La copia original o completa del Documento del Registro de la Propiedad, que confirme que la propiedad está libre de cargas y gravámenes.
• Los recibos del pago de IBI, el impuesto de bienes inmuebles. Su abogado debe solicitar los recibos de los últimos 5 años, con el fin de asegurarse de que están pagados hasta la fecha.
• Si va a comprar una propiedad ubicada dentro de una comunidad, su abogado investigará la comunidad de propietarios. Se asegurará de que los gastos de la comunidad están pagados en su totalidad y que la comunidad en sí tenga un historial limpio.
• Los cargos por servicios y proveedores de servicios públicos (electricidad, gas, etc.). Su abogado debe confirmar que los pagos están al día.
• If you are buying the property with any contents then it is standard practice to include an Inventory – this can be carried out using a traditional written inventory – or more commonly today – a photo inventory – detailing all the items (furniture & fittings) that are to be included in the sale.Si usted está comprando la propiedad con cualquier contenido, entonces es una práctica estándar incluir un inventario – esto puede llevarse a cabo mediante un inventario escrito tradicional – o lo que es más común hoy en día – un inventario de fotos – que detalla todos los elementos (mobiliario y accesorios) que van a ser incluidos en la venta.

En el contrato se incluirá una fecha de finalización. Se marcará una fecha determinada en la cual ambas partes estarán en la isla al mismo tiempo para la firma de las escrituras. Conceder un poder a su abogado puede merecer mucho la pena, ya que le permite a él o ella firmar las escrituras en su nombre y evitar cualquier situación no prevista en el momento de la finalización, o simplemente le permite permanecer en su país de origen o en otro lugar en el momento de la firma.

La conclusión final (firma de las Escrituras) se realiza ante Notario. Su abogado en el día de la firma le proporcionará otra copia actualizada del Documento de Registro de la Propiedad para confirmar que el título está libre de gravámenes, etc. junto con copias de los cargos por servicios y proveedores (tasas, facturas de electricidad, gas, etc.) indicando que se han pagado hasta la fecha. Las Escrituras serán traducidas al inglés por su abogado y verificadas por el notario antes de la firma final.

Firma final en la Notaría

In SpaEn España, una venta sólo se finaliza oficialmente cuando se firma la escritura delante de un notario. Para que esto ocurra, también se debe realizar el pago final, y entonces será entregada la plena posesión de la propiedad al comprador, usted. En esta «Escritura» siempre se detalla el nombre de los propietarios y una descripción completa por escrito de la propiedad y su localización.

Bajo la ley española es esencial que este documento sea firmado ante un notario público español. Un notario es un funcionario público que oficia la venta en el registro público y confirma que el proceso y el contrato han sido entendidos por todas las partes interesadas.

Si no puede asistir a la firma de la escritura personal, entonces deberá otorgar un poder a un representante para que éste asista en su nombre (normalmente, su abogado).

La cuantía de la compra se paga al finalizar el proceso (euros / libras esterlinas). El pago final se realiza generalmente de una de las siguientes dos maneras:

1. If it is a Sterling or Other Currency transaction, your bank must transfer the required amount before completion to the bank stated in the contract.
2. If it is a Euro transaction, you must arrange with your bank to transfer the required amount before completion to your Spanish bank

Es recomendable que usted transfiera todo el dinero 7 días antes de la fecha de firma, para asegurarse de que esté en el lugar correcto en el momento requerido. Debido a la legislación aplicada últimamente, los recibos, o documentos de pago, o transferencias que acrediten los pagos deben estar unidos a los documentos, incluso si se hace desde un país extranjero, o entre bancos extranjeros.

Si tiene intención de firmar las escrituras y asistir a la cita del notario en persona, entonces es recomendable estar en la isla por lo menos 48 horas antes de la firma, ya que será necesario que usted haga lo siguiente:

• Realizar una inspección final de la propiedad
• Reúnase con su abogado para aclarar el método de compra, firmar formularios de débito directo para todos los cargos de servicio y obtener su número NIE.
• Reúnase con su banco para recoger el cheque, la tarjeta de crédito, etc.

La firma normalmente se establece para el día siguiente, en una «Oficina de Notarios Públicos» de la zona. Su abogado, el agente y el vendedor estarán presentes. Si usted tiene una hipoteca, los bancos también estarán presentes. Después de esto, usted recibirá las llaves y una fotocopia de la escritura en su mano.

Nota: En todas las reuniones mencionadas, debe estar acompañado por su agente inmobiliario.

Registro

Una vez efectuada la firma, el notario enviará una nota de la escritura al Registro de la Propiedad.

Su abogado se encargará de:

• Transfer of accounts & direct debits with any utility supply companies.
• Official Registration of your title deed . This can sometimes take up to 4 months.
• Payment of any taxes

Otras consideraciones

NIE:  Este es un número único asignado a usted como individuo y es una parte esencial del proceso de compra de la propiedad. Usted puede firmar un contrato de arras y pagar un depósito para reservar una propiedad, pero no será capaz de «completar» la venta sin tener este número. El proceso puede llevar 1 – 2 meses a través de los canales normales, pero no se preocupe si usted no puede esperar tanto tiempo, un buen abogado puede acelerar el proceso por la «vía rápida» si es necesario.

Cuenta bancaria: Otra parte esencial del proceso es la apertura de una cuenta bancaria española. Se requiere tener una para la casa para domiciliar todos sus adeudos directos y facturas de servicios públicos. Si usted ha solicitado una hipoteca, probablemente ya tiene una cuenta bancaria abierta, asociada con sus pagos de hipoteca, pero si este no es el caso, entonces uno de nuestros agentes podrá aconsejarle sobre un banco local de confianza para que lo pueda usar.

Costes de la compra

En enero de 2013, el gobierno actualizó y modificó la estructura de estos costes. Aquí puede encontrar una subdivisión y el resumen de estos costes:

Impuestos

• (IVA):  Este impuesto en el momento actual corresponde a un porcentaje   del   10%   para propiedades nuevas.
• En una propiedad de segunda mano usted paga un impuesto de transmisión en luger del IVA. Este impuesto actualmente se basa en una escala ascendente y varía en función del precio de la propiedad.
  

  Para propiedades de segunda mano:

  • Up to 400,000 euros – 8%
  • 400,001 – 600,000 euros – 9%
  • 600,001 – 1 Million euros – 10%
  • 1 Million euros + – 11%
• Actos Jurídicos Documentados : No hace falta pagarlos en viviendas de segunda mano, pero para una nueva propiedad usted tendrá que pagar el 1% del precio de compra.

Otros cargos

• Notario: Estos varían de Notario en Notario y también dependen del valor de la propiedad.
• Registro de la Propiedad: Se trata principalmente de los cargos por administración, y normalmente equivalen a una porción muy pequeña del coste global.
• Cargos de los abogados: La mayoría de los abogados cobran entre 0,75% y 1,5% + en función de la propia transacción y la cantidad de trabajo requerido.

Notas acerca de otros posibles impuestos

Impuestos hipotecarios. Recuerde que si usted solicita una hipoteca sobre el inmueble no habrá un acuerdo o tarifa fija. Estos varían, pero como guía, debe estimar en torno al 1% – 2%, como se detalló anteriormente – para la comisión de apertura de bancos y otros costes asociados. El banco confirmará los costes de tramitación de la hipoteca antes de acordar la hipoteca, para que esté clara la cifra exacta desde el principio.

Reclamar sus gastos

La mayoría de las personas no son conscientes de que pueden utilizar la mayoría de estas comisiones de compra – para compensar los  impuesto a la plusvalía (este es el impuesto a pagar sobre cualquier ganancia que se obtiene al vender una propiedad). También puede utilizar otros gastos contra este impuesto – por ejemplo cualquier extenso trabajo de reforma que haga en la propiedad, o mejoras. Es imprescindible pedir recibos oficiales y facturas para cualquiera de estas obras, para que se las puede dar a su asesor fiscal. Recomendamos el uso de un buen asesor fiscal desde el principio de su compra, que puede manejar todo el papeleo y aconsejarle sobre la mejor manera de navegar por el sistema. En definitiva, hacerle la vida mucho más simple y eficiente desde el principio.

Financie su compra

Si necesita financiación, entonces podemos ayudarle. Podemos ofrecerle una variedad de hipotecas a través de bancos españoles. Las hipotecas españolas son en estos momentos favorables, debido a las bajas tasas de interés. Vamos a revisarlas para encontrar la mejor oferta para usted. Podemos hacer la mayor parte del trabajo duro: la apertura de la cuenta a su nombre, la elaboración de todas las finanzas y el tratamiento de la documentación y la correspondencia.

Los bancos en España están por lo general dispuestos a dar hasta el 70% en las hipotecas a los residentes no españoles y hasta un 80 o 90% para los residentes. Esto se basará en su valoración de la propiedad y puede variar sujeto a estudio individual. Los costes de apertura para las hipotecas son por lo general entre 1% – 2% del valor de la propiedad, y los costes de valoración aproximadamente entre el 0,5 – 1% del valor del inmueble.

Para solicitar una hipoteca necesitará la mayoría o la totalidad de la siguiente documentación:

• Nie (Puede ser obtenido por un abogado español en tu nombre)
• Declaraciones de impuestos y/o nóminas
• Copia del contrato de empleoCuentas (en caso de ser autónomo)
• Pasaporte

Por favor, recuerde que lo anterior es sólo una guía – siempre debe buscar el consejo de asesores jurídicos profesionales y asesores fiscales, para obtener la información más actualizada y precisa.

Esta información también está destinada a su propia información personal y referencia.